住建部提房地產政策“三板斧”，釋放需求該如何做？

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繼24日政治局會議定調房地產之后，房地產利好聲音不斷。

“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施。”這是住房城鄉建設部部長倪虹近日召開企業座談會時提及的內容，倪虹表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求。

7月27日深夜，上述消息一經發布迅速引發廣泛關注。易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次住建部明確了政策“三把斧”，近期各地的房地產政策或將在這三個方向上持續發力。

對于首付比例，我國已有不少城市降至兩成。貝殼研究院監測的信息顯示，截至去年12月，已有近百城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌、貴陽等省會城市。不過，依然有城市首套住房的比例高于三成，例如，北京市、上海市購買首套住房，普通住宅和非普通住宅商業貸款的首付比例分別為35%、40%。

貸款利率方面，在今年6月5年期以上LPR下降的帶動下，我國房貸利率水平隨之下降。貝殼研究院監測顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP，較去年同期分別回落45BP和25BP。

從城市級別來看，一線城市的房貸利率整體高于其他城市。貝殼研究院統計，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三、四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。

對于“認房不用認貸”，這是近期市場比較關注的政策要點，特別是一線城市，因為從各地實際操作看，一線城市“認房又認貸”政策過緊，即只要在全國有住房貸款記錄，不管是否結清，再次購房，均認定為二套住房，這也導致購房者的認購成本過高。

中指研究院近日發布的研究報告指出，認房又認貸的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房的首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），嚴重限制了需要換房改善的購房群體。“換房需求同樣是合理住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策（二套房認定標準）、降低首付比例，激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。”中指研究院表示。

改善性住房換購稅費減免方面，去年9月，財政部、稅務總局曾發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。

另外，購房稅收政策方面，7月25日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，其中關于購房環節的稅費優惠就有19條。盡管該指引的內容并非新政策，而是對既有政策的梳理，不過，也有觀點認為，對于落實好既有政策來說，具有積極意義，另外財稅政策或有進一步寬松的可能。

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