存量時代 樓宇經濟何以破題

樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎。隨著我國經濟從高速增長轉向高質量發展，商務樓宇也從增量時代步入了存量時代，過去“以時間換空間、以空間換產業”，靠載體建設帶動產業增長的粗放發展模式已難以為繼。

如今，高樓林立之下，如何做好樓宇經濟的存量文章？如何通過樓宇經濟重塑地區競爭新優勢？政府招商與樓宇招租之間又該如何實現“共贏”？近日，《中國經營報》記者專訪了集群智庫院長匡洪廣，解讀樓宇經濟時代的方法論。

“樓宇經濟就是租空間，是在空間基礎上疊加了運營、配套和服務，這其實都是樓宇運營商在跳‘獨舞’。而到了時代，就需要政府和樓宇運營商彼此賦能合作，構建產業生態，跳好‘雙人舞’。”匡洪廣表示。

(資料圖)

樓宇經濟步入時代

事實上，對于樓宇經濟的印象，很多人還停留在“收租金”這一層面上，認為樓宇經濟就是寫字樓經濟，仍屬于房地產的范疇。

但在匡洪廣看來，樓宇經濟并不是“收租金”那么簡單，也不單是寫字樓經濟那樣狹隘。樓宇經濟泛指產業載體，也就是產業的基礎設施。

“單一的樓宇也好，功能區也好，商務區也好，這些都是樓宇經濟的載體。通過合理的規劃、建設、招商、運營，為樓宇運營商帶來租金收入，為地方政府帶來稅收收入和產業拉動效應，這樣一種經濟現象，我們稱之為樓宇經濟。”匡洪廣介紹道。

商務樓宇誕生于上世紀80年代改革開放之后，彼時，隨著現代化商務辦公的服務需求逐漸誕生，催生了一批由開發商統一開發、專門用于租賃經營的寫字樓。

如北京最早建成對外出租經營的國際大廈、中國國際貿易中心一期，上海市最早的甲級寫字樓上海商城、第一棟涉外寫字樓聯誼大廈，以及深圳國貿大廈、地王大廈等標志性樓宇都在那時相繼建成。這一階段，也是商務樓宇從無到有開啟的階段。

2000年之后，以現代服務業為代表的新興第三產業空前發展，寫字樓如雨后春筍般拔地而起。隨著樓宇硬件配套水準不斷升級，從開發到運營，從空間到內容，樓宇運營商也從提供單純的物理空間進化到構建一個全場景的生態辦公體系，通過運營服務打造商務辦公新場景成為樓宇經濟的重要標志。

“‘十四五’時期是我國從高速增長轉向高質量發展的關鍵階段，樓宇經濟時代也將從大干快上的增量時代過渡到精耕細作的存量時代。”匡洪廣表示。

匡洪廣指出，樓宇經濟階段具備三個標志。一是從基礎商務服務進化到產業服務，把樓宇的招租與政府的招商有效結合；二是從樓宇運營商進化到城市合伙人，商務樓宇將弱化地產屬性，強化產業基礎設施屬性；三是從市場行為進化到政企協同，從單純的市場行為升維到政企聯動、合作共贏。

“現在已經過了樓宇運營商跳‘獨舞’的時代了，在樓宇經濟時代，一定是政府和企業聯動跳‘雙人舞’，通過創新產業社區新模式、引進業界共治新理念、升級樓宇經濟新政策、建立產業治理新機制、煥新區域發展新優勢等多個抓手，共同推動樓宇經濟發展。”匡洪廣告訴記者。

“二八”趨勢

近年來，樓宇經濟已成為促進城市空間優化和高效利用、推動產業轉型升級的重要抓手。

記者梳理發現，目前，北京、上海、天津等各轄區，以及蘇州、青島、雄安新區等多個區域，都已發布相關政策文件，明確支持樓宇經濟高質量發展。而其中，打造主題樓宇、專業特色樓宇似乎成為各地的共識。

什么是主題樓宇和專業樓宇？又有哪些產業更適合“上樓”？

對此，匡洪廣告訴記者，主題樓宇通常專注于某一特定領域或產業，比如金融、文化、設計等傳統產業以及互聯網等科技創新型產業。通過打造主題樓宇，可以形成產業集聚和升級，加強企業之間的聯動合作、資源共享。同時，政府也可以聚焦產業需求精準施策，更好地為企業提供專業的服務配套和政策引導，產生“1+1>2”的效果。

隨后，匡洪廣以北京朝陽區星地中心舉例稱，該中心為朝陽區互聯網產業基地，將聚焦互聯網上下游產業，重點發展人工智能、XR、區塊鏈、物聯網等互聯網關鍵基礎支撐技術與互聯網數字文化產業支撐平臺。

此外，圍繞“賦能中心+物理空間+軟性服務”的模式，星地中心將組建互聯網技術聯合攻關聯盟、龍頭企業聯合發展平臺、場景探索平臺、孵化器、XR加速器，并提供技術攻關、政務服務、投融資輔導、品牌塑造、資本賦能、內容數字化、技術交流等服務。

事實上，選擇發展互聯網產業是星地中心和朝陽區政府的“雙向奔赴”。

匡洪廣介紹，朝陽區本就具備數字經濟和應用場景優勢，正在謀劃互聯網產業發展，星地中心則具備區位優勢和理想的空間載體。最終，星地中心被確定為朝陽區規劃的互聯網“一縱一橫多引擎”產業集聚區中的重要引擎之一。

為加快互聯網產業發展，朝陽區還印發了《互聯網創新發展三年行動計劃（2023~2025年）》，從政策扶持、產融服務、人才支撐等方面給予了大力支持。

“這就是政府和樓宇運營商聯動合作，實現共贏的典型案例。政府將產業規劃精準落位到主題樓宇上，通過專業載體打造、專業部門指導、專業團隊運營、專業平臺構建、專項政策配套，支持主題樓宇做專做強，進而賦能整個區域重點產業的發展。而這些，是綜合性樓宇很難實現的。”匡洪廣告訴記者。

不過，匡洪廣同樣指出，并不是所有的產業都適合“上樓”，而且一個地區的主導產業是有限的，不可能把所有的樓宇都打造成主題樓宇。目前，各地打造的主題樓宇還非常少，預計未來趨勢可能是主題樓宇和綜合性樓宇的占比為“二八開”。

對于綜合性樓宇，匡洪廣則表示，綜合性樓宇并非沒有“文章”可以做，樓宇運營商應該抓住入駐企業的共性訴求，通過高水平的運營，打造企業成長平臺和商務生活場景。

創新機制破解低效閑置難題

隨著城市化進程的加快發展，土地資源的掣肘已成為各大城市的痛點。在此情形下，老舊低效的商務樓宇，成了城市“向天要地”謀求發展的重要目標。

匡洪廣指出，商務樓宇低效閑置的主要原因就在于缺乏專業運營團隊，重招商輕運營的現象普遍存在。特別是中低端樓宇過了前期招商階段幾乎沒有運營經費投入，對入駐企業的服務還停留在基礎物業服務、被動解決問題的初級層面，支撐不了企業發展平臺和產業培育平臺的新要求。

此外，地方政府不夠重視，出臺的樓宇招商政策表面化同質化，導致有些條款無法落地或是激勵作用有限，也沒有建立長效的工作機制，撬動各類主體積極性，往往“只聽樓梯響，不見人下來”，很難抓出成效。

對此，匡洪廣建議，政府層面要學會“算大賬”，通過國有企業和社會資本成立樓宇經濟平臺，一方面梳理老舊低效樓宇的資源，“摸清家底”，另一方面做到運營前置，編制樓宇更新計劃，確定產業政策，引入有產業資源、運營經驗的專業團隊來改造，后期可以從增量的稅收中補貼投資者和運營者。

匡洪廣以沈陽市和平區為例，據介紹，和平區打造了全國首個樓宇經濟創新發展試驗區，通過建立工作機制、繪制產業地圖、出臺樓宇政策等一系列創新舉措，將產業發展、招商引資、營商環境、公共服務、城市治理、兩新黨建等條線工作集成到樓宇經濟大平臺上，實現高水平的產城融合，構建全要素的產業生態。

“通過樓宇經濟大平臺，可以將政府職能部門都調動起來，按照繪制的產業地圖實現政企聯動，比如文創產業由文旅局來對接，金融產業由金融局來對接，讓企業的需求倒逼政府職能部門提供相應的服務。”匡洪廣指出。

此外，匡洪廣還建議，樓宇經濟作為產業基礎設施，應盡快納入公募REITs發行范圍。

“商務樓宇屬于重資產，投資成本高、回報周期長，如果可以納入公募REITs發行范圍，不僅可以拓寬企業融資和退出渠道，更有利于引導企業自持資產，實現‘輕資產’‘重運營’模式轉換。”匡洪廣表示。

（文章來源：中國經營網）

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