TOD模式不靈了？城投領南府一年才賣20多套？

廣州南站，超大型交通樞紐，附近的房子是不是應該賣得還不錯？

但實際上，卻有樓盤走出了獨立行情。

開放近一年，網簽僅20余個……

(資料圖片僅供參考)

城投嶺南府，怎么了？

有人流無人留，

TOD體系不“靈”了？

城投嶺南府最大的優勢，就是靠近廣州南站。

地圖顯示，兩者之間距離1公里，步行需要十余分鐘，開車只需4-5分鐘。

作為全國乃至亞洲客流量最大的綜合交通樞紐之一，廣州南站通過5高鐵+4地鐵+3城軌+2有軌電車布局，向內通達灣區9城，向外覆蓋國內9省。

按理來說，有如此便利的交通條件，旁邊的房子應該很好賣，為什么城投嶺南府卻網簽寥寥？

原因很簡單——除市場下行外，主要就在于，番禺片區已經有發展完善的萬博CBD了。

在此基礎上，再在周圍打造一個南站tod，更需要耗費大量的努力才能將人流導過去。

而說到番禺，人們往往更為熟悉的是萬博商務區，而南站靠近佛山交界，頗有“郊區”之感。

相比其他中心區都有高鐵站的一線城市，廣州偏安一隅的南站，更像是“佛山東站”。

另外，城投嶺南府距離珠江新城19公里，地鐵要轉線兩次，耗時將近40分鐘。

就算是駕車，也需要將近一小時，高峰期免不了堵車的困擾。

高鐵再方便，也不能快速進入廣州主城區。

這樣的條件，注定了買家大概率只會是7號線、2號線沿線，靠近萬博、番禺廣場等板塊的上班族。

而除了交通，南站板塊似乎拿不出第二個優勢，也因此被稱為“難站”。

若是只靠匆匆而過的客流，不足以支撐板塊發展，畢竟大家出了高鐵就轉地鐵公交走了。

發展13年，交通依舊沒有帶飛廣州南站，大多數人對南站板塊的印象依舊是：沒地方逛街、城市界面亂、容易迷路……

而且在后疫情時代，擁有龐大、復雜人流的南站，更適宜做商務區，卻未必適合做居住區。

更關鍵的是，連接廣州南站和廣州站的城際鐵路項目工程，已經于8月11日開始招標。根據建設進度，擬于下個月開工，2027年9月竣工。

這意味著，廣州市中心將正式融入到高鐵網絡！從廣州站到廣州南站，只需不到10分鐘。

高鐵進城后，南站板塊還會有優越的人口紅利嗎？

出于廣州南站的樞紐地位，客流量或許不會斷崖式下滑，但廣州主城區的人流，很大可能是會減少的。

那么對于廣州南站板塊樓市來說，黃金發展時機，還剩四年。

配套一般，誰來住？

靠區位吸引力不大，那配套呢？

商業方面，項目配建有底商，但大多是諸如豬腳飯、老長沙湘菜館之類接地氣的館子，僅能滿足日常最基礎的需要。

稍大型的已開業商業體是距離近3公里的喜街。

除此以外，其他大型商業綜合體都還沒到能投入使用的階段。包括新鴻基TOD綜合體（在建）、合生創展合生匯綜合體（已簽約）、海印又一城綜合體（已簽約）。

廣州南站ICC商業投入使用也沒那么快，根據資料顯示，需要等到2029年。

教育方面，周邊學校有石一幼兒園、南站小學、石壁中學、英國博耐頓學校等，沒有太大優勢。而醫療則缺乏較為優質的配套。

作為普通購房者，更看重的是什么？當然是通勤、學位、醫療、休閑等市政配套。

以項目目前的醫療教育水平，估計會讓很多有小孩的家庭望而卻步。

從環境來看，小區內環境不錯、園林覆蓋率很高，但項目西側不遠處就是石壁村，城中村的城市界面較差，兩者靠得近，相比之下頗有“小區內歐洲，小區外非洲”的感覺。

而且城中村一般人流復雜，也會帶來一定的治安隱患。

雖然石壁村已經納入舊改方案，但舊改開發商富力近年來被曝出多次債務問題，自身尚且水深火熱，更不用說推進舊改了。

而能拿出四五百萬買房的買家，對界面、安全系數的要求，還是比較高的。

嶺南府能吸引到什么樣的客戶，還是一個大大的問號。

南站地王？性價比不夠打

城投嶺南府位于南站核心區，地塊由廣州城投于2020年9月以超2.63萬/平的樓面價拍下，是南站板塊地王。

項目偏向剛需改善型，主要打造低密度改善居住環境，綠化率高，單價4.3-4.8w。

項目一共規劃了12棟24-30層高的住宅，計劃分為兩期開發。

推出五種戶型：約98m22+1房2廳2衛，約116-143m2的3+1房2廳2衛。

143㎡3+1房是比較稀缺的戶型，剛好卡在144㎡的豪宅線，適合剛改客戶的需求。

總的來說，城投嶺南府的戶型布局較為合理，畢竟這個面積段面向的客戶，主要還是剛改，看中的當然是物盡其用。

從價格來看，嶺南府均價4.5w/㎡，比片區周邊項目高。

周邊競品有越秀星瀚TOD，這是越秀的第一個南站板塊項目，19年開售，引入星瀚幼兒園、廣外番禺實驗學校，戶型有約73~115㎡的面積段，均價3.5w/㎡，總價300多萬上車。

越秀星寰TOD，2021年面世，地鐵7號線謝村站上蓋，毗鄰漢溪大道中，推出建面90~133㎡三四房，均價4.1w/㎡，總價400萬起就能入手。

相比之下，城投嶺南府由于靠近高鐵站等原因，項目價格更高，性價比就不太突出了。

結語

看來，光有高鐵站的優勢也不足夠，真正能吸引客戶的產品，一定是區位、配套和價格的結合。

廣州站到廣州南站的城際軌道即將開通，城投嶺南府，能在這短短時間內，實現“逆襲”嗎？

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