園區(qū)REITs板塊基本面長期向好 投資價值逐步顯現(xiàn)

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近期，我國基礎設施REITs二級市場價格出現(xiàn)一定波動，底層資產基本面依然保持穩(wěn)健，長期向好，投資價值正在逐步顯現(xiàn)。在中國經濟整體進一步回升向好的大背景下，特別是產業(yè)園區(qū)REITs資產的優(yōu)質底色將進一步彰顯，發(fā)行人深厚的產業(yè)積累必將持續(xù)發(fā)揮積極作用。

投資價值逐步顯現(xiàn)長期配置收益可期

截至2023年6月30日，9只產業(yè)園區(qū)REITs的平均預期現(xiàn)金流分派率已經達到4.37%，部分產品的預期現(xiàn)金流分派率甚至已接近5%。當前的分派率水平與10年期國債收益率對比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產品對應的利差空間已突破200BP，無論從絕對收益還是大類資產配置的角度看，產業(yè)園區(qū)REITs的投資價值已經逐步顯現(xiàn)。

從一二級市場價差的維度來看，當前園區(qū)REITs對應的估值水平也處于相對低位。相關數(shù)據(jù)顯示，北上廣深商務園區(qū)在大宗交易場景下，資本化率大致處于4.7%-5.6%之間，其他主要二線城市園區(qū)的資本化率水平處于5.6%-6.1%之間。相較之下，當前園區(qū)REITs按二級市場價格計算的分派率已接近大宗交易的資本化率水平。

考慮到公募REITs產品在收益分派過程中的合理損耗、更高水平的信息披露體系和產品治理機制以及底層資產“優(yōu)中選優(yōu)”的嚴格篩選過程，園區(qū)REITs當前二級市場價格所對應的資產估值水平已經具備較強的投資吸引力，具備良好的長期資產配置價值。

園區(qū)REITs資產優(yōu)質成熟產業(yè)活力具備長期支撐

2023年以來，產業(yè)園區(qū)的恢復調整過程尚未完全結束，部分項目出租情況仍時有波動。從發(fā)行人背景、項目所在區(qū)位、產業(yè)經濟趨勢、園區(qū)運營服務能力等多方面來看，當前已發(fā)行上市的園區(qū)REITs項目均為全國園區(qū)資產的核心優(yōu)質代表，具備堅實、長期的健康發(fā)展基礎。

當前宏觀經濟形勢和產業(yè)發(fā)展趨勢正處在動態(tài)變化階段。園區(qū)REITs的發(fā)行人憑借深厚的產業(yè)資源積累以及優(yōu)秀的運營管理能力，能夠及時有效對租戶結構做出針對性調整，使園區(qū)資產更好地匹配下一階段的產業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，現(xiàn)階段正在進行中的租戶結構優(yōu)化調整，為園區(qū)REITs后續(xù)更加優(yōu)異的長期業(yè)績表現(xiàn)提供了寶貴機遇。

同時，發(fā)行人和基金管理人對于園區(qū)REITs的長期健康發(fā)展均充滿信心。面對短期租戶變動，發(fā)行人充分調動長期積累形成的豐富客戶儲備，并在產業(yè)資源方面予以傾斜導入，對穩(wěn)定和優(yōu)化園區(qū)經營狀態(tài)起到了積極正向作用。此外，面對近期出現(xiàn)的二級市場價格下跌，發(fā)行人與基金管理人及時果斷增持份額，進一步彰顯了發(fā)行人、管理人與投資者利益深度綁定，持續(xù)優(yōu)化資產質量的決心和信心。

（文章來源：證券時報網）

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